1:2023年、民泊投資の風向きはどうか？
不動産投資の世界では、ワンルームマンション投資を軸に、1棟マンション投資、オフィスビル投資、ホテル投資といった多様なスタイルが存分に活用されています。
これらは全て、物件の特性と用途によって変化します。
中でも、注目を集めているのは民泊投資という領域です。
アフターコロナの時代が到来し、インバウンドの需要が徐々に回復し始めている今、民泊への需要もまた増加の一途を辿っています。
この流れは、不動産投資家の間で民泊投資への注目度を劇的に高めています。
この記事では、民泊投資の概観、投資の流れ、そして民泊投資が持つ魅力について深掘りしていきます。
2:民泊投資の今
民泊投資とは、法的な規定は特に存在しませんが、オーナーが、自身の住宅やマンションの一部あるいは全体を旅行者へ短期間貸与し、その対価として宿泊費を得ることを意味します。
宿泊施設としてのホテルとは異なり、1棟の所有が必要ないため、手持ちの空き宅や自宅を提供することで、簡単に不動産投資を始められる点が、民泊投資の一番の魅力と言えます。
近年では、Airbnbのようなサービスを通じて、民泊を提供したい方と宿泊場所を求める方をマッチングさせるビジネスが、全世界に広まりを見せ、新たな地位を確立しています。
日本においては、一昔前まで、旅行の際の宿泊場所といえばホテルや旅館が主流でしたが、全世界的な民泊ブームとインバウンド需要の増加に伴い、民泊はその存在感を増しています。
特に、インバウンド需要の増加は著しく、その流れに東京オリンピックの開催決定が加わり、訪日外国人数はコロナ前には3000万人を突破しました。
これらを背景として、既存の宿泊施設の供給量が宿泊需要の増加に追いつかず、民泊の手軽さとリーズナブルな価格設定が注目を集めることとなります。
民泊を仲介するAirbnb等の部屋を貸したい人と借りたい人を結びつけるサービスが、世界的に大きな注目を集める一方で、日本ではホテル不足という問題と同時に、空家の増加という現象が起きていました。
この需要と供給のバランスを取る方法として、空家を利用した民泊ブームが一気に到来したのです。
新型コロナウイルスの影響で観光需要は一時的に減退しましたが、世界的なワクチン接種の普及や長期的な観光需要の回復を見込む投資家たちにより、民泊投資市場は、依然として活気を保っています。
総じて、民泊投資は活況を呈しており、新型コロナウイルスの影響で一時的にダウンしていたとは言え、今後のインバウンド需要の回復や観光客の増加により、再び注目を集めると予想されます。
次節では、他の不動産投資と比較して、なぜ民泊投資が引き立つのか、その魅力について詳しく説明して参ります。
3:賃貸物件との違いとは？
同じ物件を例に取っても、民泊投資は賃貸に比べて、収益性の面で優れている傾向にあります。
それは何故でしょうか？
まず、賃貸物件の場合、借地借家法の下で、入居者が居住している間に賃料を上げることは困難です。
それに対し、民泊投資では宿泊料金を時期や需要に応じて自由に設定することが可能です。
例えば、観光客の訪れる東京や大阪、京都などのエリアで民泊施設を運営すれば、通常の賃貸物件で得られる家賃収入を大きく上回る収益が期待できます。
その結果、投資費用の回収もより早く進めることが可能となります。
実際、民泊運営の代行会社による試算では、民泊による収入は通常の家賃収入の3～4倍にも上るという報告もあります。
さらに、通常の賃貸物件では、物件の劣化や損傷という問題がつきものです。
しかし、民泊の場合は観光客が数日間滞在するだけであるため、損傷が少ないという特徴があります。
つまり、物件の劣化が少なければ、原状回復や修繕に必要な費用を節約することができます。
これもまた、民泊投資のメリットとして挙げられる点です。
このように、賃貸物件と民泊投資は、同じ不動産でもその運用方法により、収益性やリスクに大きな違いが生じます。
民泊投資の特徴を理解し、有効に活用することで、さらに投資の成功に繋げることが可能となるでしょう。
4:民泊運営に伴う主な業務は？
民泊施設の運営は一見煩雑に見えますが、各業務を把握し、それぞれを円滑に進めることで、順調な運営が可能となります。では具体的には、どのような業務があるのでしょうか？
まず、何よりも重要なのが「宿泊客の募集」です。
民泊施設の収益の源泉は宿泊客からの宿泊料金であるため、効果的な宣伝とマーケティングは不可欠です。
次に「問い合わせ対応」があります。
宿泊予約の問い合わせはもちろんのこと、宿泊中のトラブル対応もこの業務に含まれます。
また、お客様に快適な滞在を提供するためには、タオルやトイレットペーパーなどの「消耗品の補充」も必要です。
これらは常に適切な量を確保しておくことが求められます。
「チェックアウト後の清掃」も重要な業務の一つです。
清潔な宿泊環境を維持することで、良好な評価を得られ、リピーターの獲得にもつながります。
そして最後に、「受付業務」があります。
宿泊客のチェックイン・チェックアウトの対応、鍵の管理などを含みます。
しかし、これらの業務は全てを自分で行う必要はなく、民泊運営代行会社に外注することも可能です。
これにより、オーナーは物件の貸出しや運営方針の意思決定に専念でき、より効率的に高収益を目指すことができます。適切なパートナーを見つけ、成功への一歩を踏み出しましょう。
5:築年数は影響するのでしょうか？
普通の賃貸物件であれば、立地が良くても、築年数が進むにつれて家賃が下がり、空室リスクが高まるといった事態に直面します。
新築の賃貸物件と古い物件では、一般的には新築の方が高い家賃を設定することが可能です。
しかしながら、民泊の場合は、そのルールが少し違います。
なぜなら、築年数よりも「立地」が重要視されるからです。
たとえば、物件が観光地から近い、交通の便が良い、といった要素は、宿泊者にとって非常に重要なポイントとなります。そのため、築年数が古い物件でも、良好な立地であれば、十分に宿泊者を集めることが可能です。
ただし、内装の維持や清潔さは宿泊者からの評価に直結するため、きちんと管理する必要があります。
それでも、築年数が古くても、宿泊料金を大幅に下げる必要はありません。
築年数の経過した物件をお持ちの場合、民泊としての運営を検討してみると良いでしょう。
賃貸と比べてより高い収益性が見込めるかもしれません。
立地が良ければ良いほど、その可能性は広がります。
古い物件も民泊運営の選択肢として見直すことで、新たな収益の道が開けることを覚えておきましょう。
6:民泊投資のデメリットとは？
民泊の運営には、その将来性や高収益につながる可能性から、多くの方が興味を寄せています。
しかし、他の不動産投資と比べて特有のデメリットも無視できません。
投資を考える上で、事前にこれらのデメリットを把握し、準備を整えておくことが大切です。
まず、民泊運営には家具や家電、さらには消防設備など、宿泊者が快適に過ごせるような設備を整える必要があります。
これらの初期投資は、準備する必要のない一般的な賃貸物件と比べて高額になりがちです。
また、空き家を保有しているというだけでは、すぐに民泊運営を開始することはできません。
運営にあたっては、自治体への許可申請や物件の設備整備など、様々な準備が必要となります。
この準備期間には、数ヶ月を要することもあり、その間は収入は発生しません。
この点を理解し、初期の運営費用を十分に準備してから民泊運営を始めることが重要です。
さらに、新型コロナウイルスのような大規模なパンデミックが発生した場合、観光客の流れが一時的に途絶えることがあります。
こうした事態への対策として、外国人観光客だけでなく、国内の観光客にも目を向けた経営戦略を練ることが求められます。
民泊投資には高い収益性が見込める一方で、これらのデメリットに目を向け、適切な準備と戦略を持つことが成功への鍵となります。
7:まとめ
インバウンド需要の増加に伴い、民泊施設への注目度が高まっています。
こうした需要を上手くキャッチし、戦略的に取り組むことで、高収益を目指すことが可能な、魅力あふれる不動産投資と言えるでしょう。
民泊投資にはその特性上、独自のメリットとデメリットが存在します。これらを理解し、適切な戦略を立てながら、新たな投資の世界を探求していくことで、より一層の成果を上げることが期待できます。
民泊投資ラボの記事に最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。
