序. 不動産投資と利回りの話
不動産投資の利回りって何?
これには大きく3つのタイプがあって、それぞれの数字の意味や、どうやって出すのか、これから説明していきます。
知っておきたい不動産投資の利回りは、以下の3つです。
・表面利回り
・実質利回り
・返済後利回り
ちなみに、この中で一番大事なのは「実質利回り」になります。
それぞれの数字の詳しい意味や計算方法について、次から深掘りしていきましょう。
1.表面利回り｜物件をピックアップする時に使います。
表面利回りっていうのは、簡単に言うと、1年間の家賃収入が、物件の買った価格の何％になるかを示す数字です。
「グロス利回り」とも言います。
計算するときは以下の数式を使います。
・年間の家賃収入÷物件の買った価格×100（%）
たくさんある物件の中から、どの物件するか選ぶ時に使用します。
不動産投資では、家賃が入ってくるけど、そこから経費や税金を引かないといけないし、また、賃借に出て行き、家が空くこともあります。
だから、表面利回りだけ見ても、実際にどれだけ儲かるかは分からない。
物件を選ぶ大きな基準としては弱いものになります。
ちなみに、全部の部屋が埋まってることを想定した数字を「満室想定利回り」と言います。
新築物件などで、この数字が使われることが多いけど、実際の市場の動きをちゃんと反映してるわけじゃないから、ちょっと注意が必要となります。
自分で実際の近隣の賃料相場などを調べて、比較するなど、調査した方が良いでしょう。
2.実質利回り｜投資するかどうかを決めるのに役立つもの。
実質利回りは、家賃の収入だけじゃなくて、出ていくお金(経費など)や家が空いてるリスク(空室率)もちゃんと考えた、残るお金がどれくらいかを教えてくれる数字になります。
「ネット利回り」とか「NOI利回り」とも言われます。
実質利回りは、物件の儲けをちゃんと示してくれる数字で、これを見れば投資するかどうかの参考になります。
計算するときは、以下の数式になります。
・｛1年の家賃収入（全部の部屋が埋まってる場合）×（1−家が空いてる割合）−経費｝÷（物件の価格＋買うときの追加の費用）×100（%）
因みに経費って何かというと、以下の様なものになります。
・管理するお金
・管理を頼むときの料金(管理委託料)
・直すときのお金(修繕費用)
・修繕のための積み立て
・火事に備える保険料(火災保険)
・固定資産税や都市計画税など税金関係
これらの経費をちゃんと引いて、実質利回りがプラスなら、儲かる物件になります！
でも注意！実際には、全部の経費をちゃんと出せていない物件や、家が空くリスクも考えてない場合もあります。
ちゃんと確かめることを忘れないようにしましょう。
3.返済後利回り｜ローンを考慮した実際の儲け
ローンを使って物件を買う場合、その返済を考えた儲けを「返済後利回り」として見ると良いでしょう。
不動産投資でよくあるのは、ローンを使って物件を買うことです。
当然、毎月返さないといけないのが「元金と利息」になります。
この返済を考慮に入れて計算した利回りを見ると、実際の手元に残るお金がわかります。
それを「キャッシュフロー利回り」とも言います。
しかし、この数字はローンの条件によって変わってきます。
つまり、「どれだけ借りるか」「どれくらいの金利で」「何年で返すか」という3つのポイントによって、違いが出ます。
それに、物件がどれくらい儲かるかや、借りる人の仕事や年収、不動産投資の経験とかも影響してきます。
不動産投資ローンの特色としては、家を買うための住宅ローンとは違って、物件が儲かるかどうかが大事なポイントになってきます。
だから、返済後利回りをちゃんと見て、最後に「この投資、するべきかな？」と考えるようにしましょう。
4.まとめ
利回りは、不動産投資を考えるときのキホンとなります。
特に、「実質利回り」は、家賃収入だけじゃなくて、その他の出費もちゃんと考慮した数字のため、物件が本当に儲かるのかを見るときには、この数字が役立ちます。
ローン使って物件を買う場合、その返済も考えた「返済後利回り」も重要です。
しかし、忘れてならないのは、利回りは、あくまで、計算の数字であり、実際の物件の価値や、エリアもちゃんと確認する必要があります。近隣の家賃相場や、その地域の人々の動き、交通のアクセスとか、諸々の要素も、しっかりチェックすることが大事です！
最後まで、民泊投資ラボの記事にお付き合い頂き、ありがとうございました。
