序:不動産の構造って、どう違うの？
不動産投資をするとき、立地や広さ、築年数だけじゃなく、建物の構造も大切です。
今回は、主な建物の構造として「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」の4つについて、どんな特徴があるのか、投資物件を選ぶ際の注意点を見ていこうと思います。
どんな建物を選ぶかで、建築費用や耐用年数も変わるから、しっかりと学んでいきましょう。
1:建物の構造の種類と特徴を見てみよう。
大きく分けると、建物は「木造」と「木造以外」の2つに分けらます。
①木造（法で決められた耐用年数は22年）
・在来工法（軸組工法）
これは、柱や梁の主要部分に木を使ってて、日本の伝統的な作り方です。
柱とか梁とかでできてるから、窓とかを作るのも楽で、デザインの自由度も高いのが特徴です。
多くの工務店や建築会社がこの工法で建てられますが、職人さんの技術次第で、できあがりに差が出ることもあります。
・枠組壁工法（ツーバイフォー工法）
これは、北米生まれで、2インチ×4インチの材料を使うからこの名前がついています。
工場でパーツを作って、現場で組み立てるから、できあがりが均一で、早く建てられるのが特徴です。
②木造以外（法定耐用年数は構造によって変わります）
・軽量鉄骨造/重量鉄骨造(S造)
これは、柱や梁の主要部分が鉄でできています。
法律上の耐用年数は、軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造は34年とされています。
鉄の厚さで名前が変わり、分かりやすく言うと、薄いのが軽量、厚いのが重量という感じです。
建築基準法関連告示による区分で表すと、
•鋼材厚6mm未満：軽量鉄骨造
•鋼材厚6mm以上：重量鉄骨造
となります。
・鉄筋コンクリート造（RC造）
これは、鉄の骨組みにコンクリートを流し込んで作ります。
法律上の耐用年数は、47年になります。
・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
これも鉄とコンクリートの組み合わせで、鉄骨の周りに鉄筋を組んでコンクリートを流し込んで作ります。
法律上の耐用年数は、RC造と同じで、47年になります。
2:木造のメリット/デメリットって何？
木造の家は、大きく分けると、次の2つ方法で建てられています。
•伝統的な「在来工法」（または軸組工法）
•北米から来た「枠組壁工法」（よく「ツーバイフォー工法」と呼ばれる）
一般の家や、3階建てくらいのアパート、テラスハウス（長屋みたいなの）によく木造が使われます。
木造のメリットは？
•費用があんまりかからない
鉄骨やコンクリートの家より、建てるのに安く済むため、投資する場合、高いリターンも期待できます。
木造のデメリットは？
•耐用年数が短い
•音が通りやすい
税務上の耐用年数っていうのは、木造だと22年になります。RCやSRCの家に比べると、早く古くなるのが難点です。
しかし、この「耐用年数」って数字は、税金の計算のためのものだから、それが過ぎても、ちゃんと住めるし、きちんと手をかけていれば、22年を超えても、全然住めます。
ただし、銀行からお金を借りるときは、その耐用年数が基本の目安になるから、特に中古の木造の家を買うときは、ローンの期間が短くなる場合もあるので、気を付けましょう。
また、木造の家はどうしても音が通りやすくなり、アパートなんかだと隣人の音が気になることも。
借りたい人が、そのせいで木造を避けることもあるため、注意が必要です。
3:鉄骨造り(S造)のメリット/デメリットって何?
「鉄骨造」と言えば、英語での名前は「Steel Construction」。「S造」とも言われます。
この鉄骨は、鋼材の厚さで２つに分けられます。
•鋼材が6mm以上だと「重量鉄骨造」
•6mmより薄いと「軽量鉄骨造」
大きなマンションやビルは、だいたい「重量鉄骨造」で作られていることが多く、
大手ハウスメーカーなどが手掛ける、3階までのアパートや家は「軽量鉄骨造」で作られてることが多くなります。
鉄骨造のメリットって？
•しっかりしてて、地震にも強い
•木造よりも長持ち（法定耐用年数が長い）
•重量鉄骨造の共同住宅は、名前が「マンション」だから、入居者も集まりやすいメリットも。
鉄骨造のデメリットって?
•重量鉄骨造だと、どうしても費用がかかる
•軽量鉄骨造の場合、音が通りやすいから防音対策が必要になりやすい。
•軽量鉄骨造の共同住宅は「アパート」と呼ばれ、「マンション」より家賃相場が低めになりやすい。
目的に合わせ、どちらの構造を選ぶか吟味する必要があります。
4:鉄筋コンクリート造（RC造）のメリット/デメリットって何？
「鉄筋コンクリート造」は、英語で言うと「Reinforced Concrete Construction」。
よく「RC造」と呼ばれています。
大まかに説明すると、RC造とは、柱や梁を鉄筋とコンクリートで作る方法です。
まず鉄筋を組み、そのあと型枠をつくって、その中にコンクリートを流し込んでいきます。
この方法で、マンション、ビルとかが建てられています。
RC造のメリットは？
•火に強く、丈夫で、遮音性も高い。
•法定耐用年数が47年もあり、手をかければ、かなり長く持ちます。
コンクリート自体は燃えないため、安全だし、丈夫で音も防げる。
鉄筋って火に弱いし、さびやすいけど、コンクリートで覆うことにより、その弱点をカバーしています。
そのため、他の集合住宅よりも騒音問題などは少ない傾向にあります。
RC造の建物は長持ちするから、投資するのにも、優れています。
RC造のデメリットは？
•費用がとにかく高い
特に、木造と比べると、建てるのに倍以上の費用が必要になってきます。
このように、色々とメリット・デメリットがあるから、建てる時には、良く下調べが必要となります。
5:鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のメリット/デメリットって何？
「鉄骨鉄筋コンクリート造」は、英語で「Steel Reinforced Concrete Construction」と言います。
よく「SRC造」と略されて呼ばれています。
このSRC造は、鉄骨がプラスされてるRC造と考えるとわかりやすいと思います。
具体的には、柱や梁が鉄骨、鉄筋、コンクリートの3つでできています。
特に、高層ビルや高層マンション、大型商業施設などに使われてる方法になります。
SRC造のメリットは？
•火に強く、丈夫であり、遮音性も高い
•RC造に鉄骨が足されるので、かなり頑丈な建物ができます。
•法定耐用年数も47年と長いから、中古でも手を加えれば、長く使えます。
SRCのデメリットは？
•当然ながら、圧倒的に建築費用が掛かります。
RC造と同じく、建てるの相当な費用が必要となるため、建てる前、投資する前に、資金計画やお金の流れ等、しっかりとした準備が必要です。このように、SRC造は、費用が掛かるため、始めは、SRC造のマンションの一室を中古で買うところから、投資を始めるのも、選択肢としてありかもしれません。
それぞれに、メリット・デメリットがあるため、慎重に選ぶことが大切です。
6:まとめ
今日は、色々な建物の構造について見てきましたが、如何でしたでしょうか。
木造は、お金を初期投資として、大きく使いたくない人、戸建てを新しく建てて、自分で住んだ後に賃貸にしたい人、アパートがよく埋まるエリア(学生街など)にピッタリな投資となります。
一方で、鉄骨造や鉄筋コンクリート、SRC造は、将来を見据え、長く投資を続けたい人や、マンションの一部屋からスタートしたい人にオススメな投資となります。
建物の構造も、お金の計画やいつ投資をやめるか等、出口戦略を考えるのにも重要な要素となります。だから、投資物件を探す時には、利回りや入居率だけに目をやるのではなく、自分の投資戦略に合わせた建物のタイプにも目を向けるようにしましょう。
「民泊投資ラボ」の記事を、最後まで読んでくれてありがとうございました！
