1.開業までのしやすさ
民泊：物件を所有していれば、短期間で開業可能です。
ただし、民泊事業はエリアによって規制が異なるため、地域の条例や建築基準法などの法規制を理解する必要があります。
また、民泊事業を始めるためには、最低でも民泊業者の許可を取得する必要があります。
例えば、東京での民泊開業は、新たな法規制に基づく民泊業者の登録や各種許可を得る手続きが必要となります。
さらに、アパートやマンションの場合、管理組合からの許可も必要です。管理規約によって、民泊が禁止されている場合もあります。これらの手続きは時間と手間を要します。
晴れて開業できるようになれば、集客を始めます。東京は、大きな観光地であるため、海外からの旅行者をはじめとする集客は比較的容易です。しかし、競合も多いため、宿泊施設としての魅力を高める必要があります。宿泊料金、設備、立地、清潔さ、評価等で差別化を図ることが求められます。また、AirbnbやBooking.comなどの宿泊予約サイトを活用し、積極的に宣伝活動を行うことも大切です。
ワンルーム投資：開業の閾値はやや高いと言えます。
例えば、東京のワンルームマンションを購入して賃貸として出す場合、物件選びや融資手続きなどの初期段階での作業が必要です。その後、物件管理会社との契約を経て、賃貸運営が始まります。
次に、入居者の募集を開始します。物件の立地や家賃設定、間取り、建物の設備や管理状況などが集客に大きく影響します。
一般的に、駅から近く、生活に必要な施設が周辺に揃っている物件ほど人気があります。
また、物件管理会社は、定期的に空室募集をかけたり、入居者のクレーム対応などをしてくれます。そのため、良好な関係を保つことが重要です。
2.収益性
民泊：収益性は地域や季節によりますが、特に観光地であれば、短期間で高い収益を得ることが可能です。
上手に運営をしていけば、利回りを通常の賃貸で貸すよりも高くすることができるメリットがあります。
しかし、法律・条令の変更・ウィルスの流行などにより急激な環境の変化が起こるなど、長期的な見通しは難しく、需要の波が大きいデメリットもあります。
具体例として、東京ではオリンピックなどの大型イベント時には一晩3万円以上で貸し出すことも夢ではありません。
しかし、これはピーク時の価格で、通常は一晩1万円～1.5万円程度が一般的です。
オフシーズンでは、値引きなども考えなければなりません。
ワンルーム投資：東京23区内のエリアであれば、月7万円～10万程度の家賃が期待できます。
これは安定した収入になります。
一方で、入居者がいる間は、家賃収入は安定していますが、入居者が退去し、長期間入居者が決まらないと、収入がゼロになってしまうデメリットがあります。
立地・物件の選定、借り手の選定、賃料設定などが、とても重要となります。
家賃収入が安定している反面、大きな利益を得るのは難しいかもしれません。
3.資産性
民泊：民泊に使用する物件は、東京という大都市であれば一定の価値があります。
しかし、その価値は立地や建物の老朽化、また観光需要の変動などにより変動します。
特に規制の変更や地域の人気の低下などにより価値が下がるリスクもあります。
出口戦略としては、民泊としての運営をやめ、一般の賃貸物件として出したり、売却したりすることも可能です。
ただし、その際の価格は市場状況に大きく左右されます。
ワンルーム投資：ワンルームマンションは、その土地価格と建物価格を合わせた価値を有します。
東京の一部地域では、特に土地価格の上昇が期待できるため、長期的な視点での資産価値保持が見込めます。
また、物件の状態を適切に管理し、維持することで資産価値を維持できます。
出口戦略としては、物件を売却して現金化する、または継続的に賃貸運営を行って収益を得続ける、といった選択肢があります。
ただし、こちらも売却時の価格は市場状況により変動します。
4.運営に必要な手間
民泊：民泊では、以下のような業務が日々発生します。
ゲストとのコミュニケーション（予約の問い合わせ、チェックイン・アウトの手続き、その他の質問対応）、宿泊予約管理（予約状況の把握、カレンダーの更新）、清掃（ゲストのチェックアウト後の部屋の清掃とベッドメイキング）、メンテナンス（消耗品の補充、設備の点検と修理）。
これらの業務は時間と労力がかかるため、専門業者に委託することで手間を減らすことも可能です。
しかし、それには費用が発生します。
ワンルーム投資：一度物件管理会社と契約すれば、賃貸人からの連絡対応、賃料の回収、定期的な物件の点検など、日常的な運営業務はほとんど業者が行ってくれます。
しかし、契約更新や大規模修繕など、定期的な管理作業は自身で行う必要があります。
これには契約更新時の家賃の見直し、修繕費用の見積もりと決定、修繕工事の監督などが含まれます。
また、税金の申告や会計処理も自己で行うか、税理士に依頼する必要があります。
5.まとめ
民泊は、管理を委託する事もできますが、自身で運営を楽しむこともできます。
また、高い収益性を追求する方や、自分でビジネスを運営したいという強い希望がある方、そして短期的な収益よりも中長期的な資産価値向上を目指す方に適しています。
ただし、その反面で、季節性や観光需要による収益の変動、運営に必要な手間や時間、法規制への順応などを考慮する必要があります。
一方、ワンルーム投資は初期投資とその準備には手間がかかりますが、運営自体は管理会社に委託することができ、安定した収益を期待できます。
そのため、一定の収益を長期的に得たい方、不動産投資を副業や資産運用の一環として考える方、直接的な運営に時間を割きたくない方に向いています。ただし、適切な物件選択や管理会社の選定など、投資初期の準備は重要です。
どちらの方法も一長一短がありますので、自分のライフスタイルや投資目標、またリスク許容度によって選択するべきです。そして何よりも、しっかりとした知識と理解を持って投資に取り組むことが、失敗を避けるための最も重要なステップです。
民泊投資ラボの記事を最後までお読み頂き、ありがとうございました！
